De energiedeskundige moet voor de opmaak in eerste instantie vaststellingen doen van de feitelijke situatie van de woning tijdens het plaatsbezoek, maar bepaalde zaken zijn niet vast te stellen omdat het niet zichtbaar is tijdens het plaatsbezoek.

Een typisch voorbeeld hiervan is de isolatie in de spouwmuur. In het beste geval kan de energiedeskundige vaststellen dat er isolatie aanwezig is en misschien zelfs het type isolatie (PIR, PUR, minerale wol, ...); de dikte daarintegen, dat is al moeilijker.

Volgens het inspectieprotocol moet de energiedeskundige onderstaande volgorde respecteren:

1. de feitelijke vaststellingen ter plaatse: hoogte prioriteit*. Let op: tijdens het plaatsbezoek is de energiedeskundige niet verplicht om "destructief onderzoek" te doen; maw zaken mogelijk beschadigen om de vaststelling te kunnen doen.
2. Bewijsstukken: er kunnen geen vaststellingen gedaan worden, maar facturen kunnen onmiskenbaar gekoppeld worden aan de woning (bijvoorbeeld na-isolatie van de spouwmuur).
3. Aannamen: geen van bovenstaande is mogelijk. De energiedeskundige doet een aanname. Een voorbeeld hiervan is het dakgebinte waar een dampscherm kan vastgesteld worden; er mag vanuit gegaan worden dat er isolatie aanwezig is. Dit zal een positief resultaat opleveren voor het EPC. Het zou echter een beter resultaat opleveren als de dikte ook kan vastgesteld worden, maar het is beter dan "onbekende" isolatie in te rekenen. Bij onbekende isolatie kijkt de berekeningssoftware (die de EPC score berekend op basis van alle vaststellingen, bewijsstukken en aannamen ter plaatse) naar het bouwjaar van de woning, en zoals in een eerder artikel is gebleken (Een rekenvoorbeeld EPC bewijsstukken) kan dit een zeer grote invloed hebben op het EPC.

* In bepaalde gevallen primeren de aanname tov de vaststelling zoals bijvoorbeeld bij tegen, meer details hierover zijn terug te vinden in het inspectieprotocol